Что такое комбинированная ипотека и какие риски она несет. Комментарии юристов «РГ»
Эксперты «РГ» разъяснили риски комбинированной ипотекиПетр ОрловПоделитьсяЮристы объяснили "РГ" особенности так называемой комбинированной ипотеки. Она предполагает, что часть суммы банк выдает по льготной ставке, а недостающее — по рыночной. Самое главное предупреждение юристов: заемщики несут риски по всей квартире, а не только по "дорогой" части кредита.
Спрос на комбинированную ипотеку в России вырос почти в пять раз за первое полугодие 2026 года. Например, в одном из крупных банков оформили более 1,1 тыс. таких кредитов почти на 11 млрд рублей, а доля комбо-ипотеки в сделках по госпрограммам поднялась с 1% до 10%. Схема, при которой часть суммы банк выдает по льготной ставке, а остальное — по рыночной, стала для многих семей единственным способом купить жилье нужной площади. Однако за удобством скрываются юридические ловушки, о которых заемщики часто узнают уже после подписания договора.
Две ставки — один залог
Главный риск комбо-ипотеки — не в ставке, а в том, что залог по обоим кредитам один. Если банк выдает деньги двумя отдельными договорами, но квартира обеспечивает оба, просрочка даже по «рыночному хвосту» ставит под удар все жилье целиком.
«Рискует вся квартира, а не только оплаченная просроченным кредитом часть, если этот кредит обеспечен всем объектом, поскольку залог на оба договора один, — поясняет «РГ» юрист, управляющий бюро «Барыкин и партнеры» Игорь Барыкин. — Банк вправе требовать досрочного возврата при просрочке свыше 60 дней и затем через суд обратить взыскание. Ни статус единственного жилья, ни вложенный материнский капитал с выделенными детям долями от взыскания не спасают».
Остановить взыскание можно тремя способами: ипотечными каникулами, самостоятельной продажей заложенной квартиры или мировым соглашением в рамках дела о банкротстве. Но рассчитывать на то, что «дорогую» часть кредита банк спишет отдельно, не стоит: юридически комбо-ипотека остается единым обязательством.
Материнский капитал: где чаще всего ошибаются
Второй чувствительный момент — использование материнского капитала. Его можно направить и на первоначальный взнос, и на погашение основного долга с процентами, не дожидаясь трехлетия ребенка. Но средства нельзя тратить на штрафы, пени и комиссии. Заемщик вправе распределить капитал между двумя кредитными договорами, указав в заявлении конкретный кредит.
Комментарии закрыты.